Buongiorno,
sono Gianfranco Rizzo Presidente della Cofim.
Molti in questo periodo ci chiedono una previsione su come sarà il mercato immobiliare una volta finita l’emergenza Coronavirus. Vediamo prima di tutto di fare il punto su come si è evoluto il mercato nel 2019 sino al primo trimestre del 2020. Dopo un lungo periodo, che durava dal 2008, di mercato stagnante,dall’inizio dell’anno scorso abbiamo assistito ad una consistente ripresa con prezzi in aumento sia per la vendita che per la locazione. Il fenomeno è stato particolarmente sentito in Milano città con una domanda molto forte di bilocali e trilocali che pero’ non trovava una adeguata rispondenza nell’offerta.
Offerta che nel primo trimestre di quest’anno si era fatta veramente molto scarsa.
Anche il mercato nell’hinterland si era ripreso molto bene, se pure con prezzi non aumentati in maniera significativa cosi’ come invece era avvenuto in Milano città.

Torniamo adesso alla domanda iniziale. Cosa succederà al mercato immobiliare quando,e ci auguriamo che avvenga al piu’ presto,potremo tornare ad essere tutti operativi?
La risposta non è semplice.
Dipenderà sicuramente da vari fattori:
Il primo il danno economico al paese che il blocco delle attività causate dal Coronavirus comporterà.
E ad oggi nessuno è in grado di prevederlo. Il secondo aspetto che influenzerà il mercato sarà legato a come il sistema bancario reagirà per quanto riguarda l’erogazione dei mutui.
Erogazione dei mutui piu’ facile e tassi di interesse molto bassi sono stati una componente fondamentale per la ripresa del mercato nell’anno passato. Sarà ancora così o le banche, pressate dalle richieste di prestiti per le imprese,chiuderanno di nuovo i rubinetti?

C’è poi un aspetto interessante, e anche se vogliamo psicologico, da tenere presente.
Lo stare blindati in casa per un cosi’ lungo tempo ha sicuramente aumentato nelle persone la percezione della casa come bene primario e fondamentale per un vivere sereno. E magari aver vissuto questo difficile periodo in una casa di ridotte dimensioni o di scadente qualità farà venire a molti il desiderio di migliorare e di cercare,capacità economica permettendo,una casa migliore o piu’ grande.

Nomisma, il piu’ importante Centro Studi italiano per quanto riguarda il mercato immobiliare, prevede per il 2020 una diminuzione delle transazioni immobiliari intorno al 15/20 % ed una riduzione dei prezzi di circa il 3%. Io penso che, se la ripresa che sicuramente ci sarà, sarà forte come molti economisti ritengono,il mercato,dopo una fase di assestamento che potrebbe durare sino a dopo l’estate, settembre, ottobre, dovrebbe riprendere e ritrovare un suo equilibrio.
Se la ripresa invece sarà modesta e soprattutto di lunga durata probabilmente avremo anche un 2021 difficile con prezzi in diminuzione. Le considerazioni fatte si riferiscono al mercato degli immobili residenziali. Diverse sono le previsioni per gli immobili commerciali,ed in particolare per i negozi.
Sicuramente andranno incontro ad un periodo molto difficile con una domanda che riprenderà solo quando la situazione economica a livello mondiale si sarà assestata.

Concludo per dirvi che il nostro personale sta lavorando per Voi da casa in smart working.
Mi auguro pero’ che presto sia di nuovo possibile accompagnarvi a visitare di persona gli immobili che proponiamo.

Gianfranco Rizzo, Presidente Cofim Immobiliare

CENTRO GESTIONI IMMOBILIARI
MILANO
Via Moscova, 46 – 20121 Milano
Tel: 02 6575344
Email: milano@cofim-immobiliare.it

Orario feriali:
Mattino 09:00 – 13:00
Pomeriggio 14.30 – 18:30

L'articolo Covid-19: analisi del mercato immobiliare post emergenza Coronavirus proviene da Cofim Gestione Immobili.

Buongiorno sono Marcello Rizzo amministratore della Cofim Immobiliare.
Parliamo oggi di un problema che sta sorgendo a causa del Coronavirus.
Mi riferisco alla richiesta di riduzione del canone di locazione o in certi casi addirittura di sospensione del pagamento da parte dell’inquilino.
Dobbiamo intanto distinguere tra contratti ad uso commerciale e contratti ad uso residenziale.
Nel caso di contratti ad uso commerciale locali adibiti a negozio il Decreto legge del 17 Marzo per l’emergenza Coronavirus prevede che il 60% del canone pagato per il mese di Marzo sia per il conduttore credito di imposta.

Cosa vuol dire?
Significa che il conduttore pagherà il canone pieno,ma a suo carico rimarrà il 40% dell’importo mentre il restante 60% sarà a carico dello stato.
In questo caso il proprietario non avrà alcun danno.
Diversa è la situazione per le locazioni residenziali.
Non essendoci al momento nessuna norma specifica,salvo il blocco degli sfratti,che con il Decreto Cara Italia vengono sospesi fino al 30 Giugno,le parti dovranno cercare di trovare un accordo.
Una soluzione è quella di accordare all’inquilino una riduzione temporanea in attesa di tempi migliori.

Un’altra possibilità è quella di farsi autorizzare dall’inquilino ad utilizzare per il pagamento del canone una parte del deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale normalmente è a garanzia di eventuali danni che l’inquilino possa fare nell’immobile e non potrebbe essere usato per far fronte al pagamento del canone.
Una eccezione è sempre possibile e questo è il caso.
Sarà comunque sempre opportuno mettere per iscritto quanto le parti hanno concordato.

I nostri consulenti, che da casa sono al lavoro per Voi, Vi potranno consigliare su come affrontare al meglio il problema e fornirVi il testo piu’ adatto per definire eventuali accordi presi con l’inquilino.
Concludo con l’augurio di essere presto tutti operativi e di poter di nuovo stringerci la mano.

Marcello Rizzo, Amministratore Cofim Immobiliare

CENTRO GESTIONI IMMOBILIARI
MILANO
Via Moscova, 46 – 20121 Milano
Tel: 02 6575344
Email: milano@cofim-immobiliare.it

Orario feriali:
Mattino 09:00 – 13:00
Pomeriggio 14.30 – 18:30

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La gestione di immobili come attività imprenditoriale
Possedere degli immobili, si sa, rappresenta una ricchezza, anzi è ancor più corretto definirla come una vera e propria attività imprenditoriale.
Un immobile può fruttare in molti diversi modi, come noto, allo stesso tempo comporta delle spese, proprio per questa ragione i titolari di immobili devono soppesare i ricavi ed i costi di gestione affinché le loro proprietà possano rivelarsi più redditizie possibile.
Chi possiede un solo immobile ha modo di provvedere alla sua gestione in modo piuttosto semplice.
Immaginiamo ad esempio il privato che possiede una seconda casa e sceglie di farla fruttare per assicurarsi un guadagno: attraverso delle valutazioni non oltremodo articolate può sceglie di proporla in affitto a famiglie, oppure a studenti universitari, se l’abitazione sorge in una città in cui è presente un ateneo; allo stesso modo può optare per la realizzazione di un Bed & Breakfast o di una struttura ricettiva di altro tipo.
Al contempo il proprietario della casa dovrà preoccuparsi del pagamento dei vari oneri fiscali, da intendersi sia come tasse correlate alla mera proprietà del bene, sia come imposte dovute alla modalità con cui il bene riesce a garantire delle rendite, senza trascurare le spese correlate alla manutenzione ordinaria, come può essere ad esempio la revisione dell’impianto di riscaldamento, ed eventuali spese di carattere straordinario, legate ad esempio all’effettuazione di una ristrutturazione.

La gestione di grossi patrimoni immobiliari
Nel caso appena indicato il proprietario dell’immobile può provvedere autonomamente alla gestione del suo bene, o al più facendosi affiancare da un professionista o da un’agenzia immobiliare al fine di poter individuare le soluzioni più vantaggiose per il singolo caso.
Il discorso si fa ben più complesso laddove si debbano gestire più immobili in modo contemporaneo: se una persona fisica, o anche una società, dispone di diversi beni immobiliari deve prestare attenzione a una molteplicità di aspetti, di conseguenza avvalersi di una consulenza professionale può essere determinante per massimizzare i guadagni.
Dal momento che in questo caso si sta parlando di proprietà immobiliari cospicue, la più piccola differenza nelle modalità di gestione può implicare delle differenze di guadagno nell’ordine di migliaia di euro su base mensile, di quindi è evidente che in circostanze simili nulla può essere lasciato al caso.

In cosa può consistere un patrimonio immobiliare
Prima di entrare nel dettaglio e di comprendere quali sono i vari “volti” della gestione immobiliare è utile sottolineare che gli immobili possono presentare le peculiarità più disparate.
In questa categoria di beni rientrano infatti le abitazioni, quindi tutti gli immobili ad uso residenziale, dai più piccoli appartamenti fino alle ville di lusso, i terreni, gli uffici, i locali commerciali e anche immobili con altre destinazioni d’uso.
Rimarcare questo è importante perché le varie tipologie di immobili presentano caratteristiche gestionali completamente differenti, di conseguenza i professionisti a cui viene affidata la gestione di immobili profondamente diversi per peculiarità e destinazione d’uso devono avere delle competenze estremamente approfondite in questo settore.

I servizi delle aziende specializzate in gestione immobiliare
Chi possiede dei patrimoni immobiliari importanti, dunque, può trarre grande giovamento dalla fruizione di consulenze specifiche, e alla luce di questo sono sempre di più le società che si specializzano nella fornitura di questo tipo di servizi.
Non si sta parlando, sia chiaro, di agenzie immobiliari, quindi di aziende che hanno come obiettivo primario quello di fare incontrare domanda e offerta traendo dei guadagni da quest’attività, ma di imprese specializzate nella gestione di veri e propri patrimoni di tale tipologia, quindi delle realtà che erogano questo servizio a pagamento e che non traggono i loro profitti trattenendo delle percentuali dai contratti che vengono sottoscritti dai clienti.
I servizi di queste aziende richiedono un’esperienza specifica estremamente approfondita, e queste imprese hanno ovviamente una grandissima responsabilità dovendo gestire dei patrimoni dal valore consistente.
All’atto pratico, dunque, in che modo deve muoversi un’azienda specializzata in gestione immobiliare per poter garantire al proprio cliente i migliori risultati possibili?
Come accennato in precedenza le attività fondamentali sono diverse, vediamo dunque quali sono quelle più rilevanti.

Analisi minuziosa del mercato, anche in prospettiva
Anzitutto queste aziende devono vantare una conoscenza eccellente del mercato immobiliare e devono monitorarlo in modo costante.
Le condizioni del mercato hanno ovviamente una grandissima importanza affinché il proprietario del patrimonio immobiliare possa massimizzare i propri profitti, di conseguenza quest’aspetto è fondamentale.
Analizzando i trend, dunque, le aziende specializzate nella gestione di immobili possono suggerire al proprio cliente di temporeggiare prima di prendere delle decisioni, di proporre il bene in affitto, di venderlo, oppure laddove possibile di modificarne la destinazione d’uso.

Analisi delle normative fiscali e delle opportunità statali
Le aziende che erogano tali consulenze ai proprietari immobiliari devono ovviamente avere una conoscenza impeccabile delle normative vigenti, soprattutto per quel che riguarda gli aspetti fiscali.
Possedere un immobile, a prescindere da quali siano le sue caratteristiche e la sua destinazione d’uso, comporta infatti degli oneri fiscali tutt’altro che irrilevanti, parallelamente ai medesimi è necessario che le aziende che offrono questi servizi siano perfettamente informate ed aggiornate sulle varie opportunità offerte dallo Stato, come ad esempio degli incentivi fiscali relativi alla ristrutturazione immobiliare.
Nel fornire dei suggerimenti al proprio cliente è importantissimo tenere in considerazione anche questi aspetti: se il periodo è propizio per compiere degli investimenti, finalizzati ad esempio all’efficientamento energetico degli immobili, queste aziende devono essere in grado di suggerire al proprio cliente il loro compimento.
Anche per quanto riguarda i vari interventi di manutenzione ordinaria è indispensabile individuare le strategie più vantaggiose: anche questi piccoli aspetti sono destinati a influire sulla fruttuosità della gestione di tali beni.
Quanto detto ovviamente può non essere limitato al territorio italiano, anzi molte aziende che offrono questi preziosi servizi sono specializzate per quel che riguarda gestioni ed investimenti immobiliari all’estero.

Consulenze specifiche per investimenti immobiliari
Le imprese che offrono questo tipo di servizi, inoltre, devono essere in grado di suggerire ai loro clienti se è conveniente effettuare determinati investimenti, e in caso affermativo in quale modalità.
Quando si parla di gestione immobiliare dunque non si fa riferimento esclusivamente a dei beni di cui il cliente è già titolare, al contrario accade molto spesso che queste aziende siano interpellate da privati e società con rilevanti disponibilità finanziarie le quali desiderano acquistare degli immobili per assicurarsi delle rendite e per diversificare il loro patrimonio.
Anche questa rappresenta, ovviamente, una grandissima responsabilità per queste aziende, le quali devono soppesare con massimo rigore non solo i costi e le varie peculiarità dei beni, ma anche una serie di prospettive future, come ad esempio l’andamento del valore di mercato oppure l’ammontare della domanda per quel che riguarda gli affitti.

Valutare le opzioni tramite cui far fruttare l’immobile
Altra attività importantissima che queste aziende sono chiamate a svolgere con la massima professionalità è quella che consiste nell’individuare le soluzioni più efficaci per massimizzare la redditività degli immobili del loro cliente.
Come si stava accennando in precedenza le modalità tramite cui far fruttare un immobile possono essere disparate: si può scegliere semplicemente di attendere del tempo e di proporlo in vendita a distanza di alcuni anni in modo da poterne ricavare una plusvalenza, si può farlo fruttare attraverso le locazioni, e da questo punto di vista è utile anche scegliere le formule d’affitto, dunque le tipologie di contratto, più vantaggiose per il proprietario.
Un immobile può essere adoperato anche come struttura ricettiva, come area eventi e in tanti altri modi ancora, di conseguenza il ventaglio di opzioni che devono essere valutate da parte dell’azienda è davvero molto vasto.

Servizi di supervisione del patrimonio immobiliare
É frequente che i clienti di queste imprese richiedano alle medesime anche degli interventi di supervisione riguardanti i propri beni.
La gestione di un patrimonio immobiliare variegato, d’altronde, non è affatto semplice, di conseguenza il supporto di professionisti esterni non può che rivelarsi importantissimo.
Sul piano pratico le attività di supervisione dell’aziende che gestiscono patrimoni immobiliari possono consistere nel controllo della condizione degli immobili e del modo con cui vengono manutenuti, nell’incontrare eventuali affittuari per la firma dei contratti di locazione, nel monitorare opere di ristrutturazione, nel verificare il tipo di riqualificazioni necessarie.

Gestione manageriale del patrimonio immobiliare
Quelli che abbiamo menzionato sono solo alcuni esempi di attività che le aziende specializzate nella gestione di immobili sono chiamate a svolgere: a queste imprese è assegnato un compito davvero molto importante il quale richiede una conoscenza del settore immobiliare assolutamente impeccabile.
É corretto affermare che il ruolo di queste aziende sia di tipo manageriale, da questo punto di vista è possibile ricollegarci a quanto detto in precedenza, ovvero al fatto che la gestione di un patrimonio immobiliare sia considerabile una vera e propria attività imprenditoriale.
É molto frequente che privati e società titolari di imprese non abbiano la competenza, il tempo o semplicemente la voglia di curare autonomamente tutte le attività necessarie per amministrare questa tipologia di beni, per tale ragione affidano la loro azienda a un manager con esperienza e competenza specifica dal quale pretendono, ovviamente, dei risultati tangibili.
Analogo discorso vale per i soggetti e le società che detengono rilevanti patrimoni immobiliari: per potersi liberare da una serie di incombenze e soprattutto per massimizzare i propri guadagni, i proprietari di questi beni si rivolgono ad aziende specializzate in grado di occuparsi della gestione del capitale sotto svariati punti di vista, in modo manageriale.

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Comprare casa, si sa, significa per molti un investimento a vita. Con i tassi dei mutui oscillanti e nonostante le agevolazioni fiscali, investire nel mattone implica l’avere un certo capitale a disposizione da cui partire. Per evitare di incorrere in soluzioni che possono risultare sul breve periodo convenienti ma che spesso si rivelano cattivi investimenti, ecco 5 regole semplici da seguire per accontentarsi, ma non rischiando eccessivamente.

INVESTIRE IN IMMOBILI DI PREGIO
Il mercato immobiliare è costituito da una molteplicità di soluzioni, più o meno grandi, più o meno economiche. Se si cerca una casa con fini di investimento, appartamenti, case e ville di lusso sono di certo le migliori opzioni da mettersi nel taschino. Infatti, rispetto alle stesse soluzioni di tipo popolare o comunque non classificate come “residenze di pregio”, l’oscillazione del loro mercato risulta essere ben più stabile rispetto alle loro sorelle. Dunque, compatibilmente con le vostre possibilità, fate attenzione alle proposte di basso livello, che potrebbero trasformarsi nel tempo in veri e propri sborsi non preventivati.

RIVOLGERSI AD UN’AGENZIA DI TUTTO RISPETTO
È vero, ci si può arrangiare. Anzi, a volte sembrerebbe proprio la scelta giusta per dribblare la percentuale dell’agente immobiliare. Acquistare una casa, però, non è cosa da poco, e chi più chi meno, e con questi includiamo anche le persone del settore, avere una persona a fianco in grado di comprendere l’andamento del mercato e di valutare la veridicità di tutta la documentazione legata alla casa da acquistare è fondamentale. Un’agenzia che si dedichi a voi, una seria, dovrebbe validare che la casa non sia coperta da ipoteche, o che siano presenti vincoli che potrebbero rivelarsi sconvenienti. E poi, come anticipato prima, un’agenzia è di certo in grado di valutare l’immobile sulla base del mercato immobiliare della città o della zona in città.

ACQUISTARE NEL QUARTIERE GIUSTO
Il valore di una casa dipende strettamente dalla città in cui ubicata e, all’interno di quella città, nel suo quartiere. In grandi centri come Milano e Roma, così come per le località turistiche più gettonate, è bene documentarsi in precedenza così da valutare zone di pregio oppure zone in crescita.

AVERE CHIARI I PROPRI OBIETTIVI E NECESSITA’
Sia che l’immobile che state valutando sia un investimento a lungo termine oppure la casa della vostra vita, è bene aver chiari gli obiettivi e le necessità ai quali la casa stessa dovrebbe rispondere. Sia che si abbia intenzione di rivendere la casa sul mercato internazionale oppure affittarla ai turisti, è bene domandarsi se l’immobile selezionati sia l’opzione migliore per il vostro obiettivo, così da poter calcolare il profitto o le vostre necessità sul lungo periodo.

UN OCCHIO ALLE FINITURE NON GUASTA MAI
Le finiture superficiali di un immobile sono davvero fondamentali in fase d’acquisto, poiché sono quei dettagli che danno risalto alla casa e che, soprattutto, non sono facilmente sostituibili se non con ingenti dispendi di denaro. Nessuno è disposto ad acquistare o affittare una casa che non sia conformata nel modo giusto, o che sia malamente presentata sul mercato. Per questo, impianti datati o complementi d’arredo dovrebbero essere rivisti alla luce del nuovo investimento. Questa strategia consentirà di aumentare il valore dell’immobile e, di conseguenza, anche l’eventuale guadagno.

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Il mercato degli affitti su territorio italiano varia molto, con buoni aumenti nelle grandi città e nei principali capoluoghi. La provincia invece soffre di più, poiché la domanda diminuisce e dunque l’offerta si deve muovere a livelli più contenuti.

Milano si conferma la città dei record, dove negli ultimi due anni i prezzi e i canoni per gli affitti di bilocali e trilocali sono aumentati in media del 16,1% e del 15,3% rispettivamente -Fonte, L’Economia del Corriere. La fotografia scattata da molte sorgenti online e offline è di un’Italia collegata ai differenti ritmi con cui viaggia l’economia, con centri nevralgici identificati dalle grandi città come Milano, capaci di richiamare imprenditori e dunque sempre più lavoratori. Con l’avanzamento dell’economia si accompagna l’offerta formativa universitaria, che spesso richiama nei capoluoghi migliaia di studenti alla spasmodica ricerca di un alloggio. Basti pensare che circa il 9,4% di chi cerca un appartamento in affitto è rappresentato da studenti, dove primeggia Torino con il 31% tallonata da una Milano al 28,4%.

Nel capoluogo lombardo la domanda generale è cresciuta del 4,2%, con un conseguente aumento dei costi per gli affitti che aumenta del 5,8% per un appartamento di due locali, circa 65 mq, affittato per poco meno di 1300 euro al mese. Per fare un paragone, in capoluoghi più piccoli è possibile trovare con facilità un alloggio in affitto di pari dimensione a poco meno di 400 euro al mese.

Le zone del centro di Milano a confronto
Gli aumenti maggiori dei canoni sono stati registrati nelle aree periferiche, si parla del 30% in più. Le zone più costose sono via Savona, Piazza Wagner e Piazza Firenze. A livello di rendimenti, i bilocali toccano il 9% in più in aree di estrema periferia come la Bovisasca, Dergano o Baggio.

Per quanto riguarda il centro, le zone di duomo, San Babila, Missori e Cairoli sono decisamente le più costose, con un canone di affitto per i bilocali medio che sfiora i 1700 euro contro un canone per un trilocale che tocca i 2100. A ruota seguono Brera e Sant’Ambrogio/Crocetta, con 1200 euro medi per un bilocale e 1600 per un trilocale. Turati, Moscova, Corso Venezia, Porta Vittoria e Porta Romana sono leggermente più basse, contando 1100 euro per un bilocale e tra i 1300 e 1500 euro per un trilocale.

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